El banco no te prestará todo lo que pidas. La cantidad máxima que puedes pedir de hipoteca en España depende de tu sueldo, tus deudas actuales, el valor del inmueble y el criterio de riesgo de cada entidad. En 2026, con los tipos de interés donde están, la capacidad real de endeudamiento de muchas familias ha cambiado respecto a años anteriores. Aquí tienes los criterios reales que aplican los bancos.
La regla del 30-35%: el criterio universal de los bancos
El criterio más extendido en la banca española es que la cuota mensual de la hipoteca (más el resto de deudas si las hay) no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos netos mensuales. Este ratio se llama esfuerzo hipotecario o debt-to-income ratio (DTI).
El Banco de España y el Banco Central Europeo recomiendan no superar el 30% para mantener un colchón financiero ante imprevistos. La mayoría de entidades españolas en 2026 aplican el 35% como máximo flexible, con algunos bancos llegando al 40% para perfiles con ingresos altos y buen historial crediticio.
Cuánto puedes pedir según tu sueldo neto: tabla 2026
Con el Euribor en el 2,855% (julio 2026) y un diferencial típico de 0,75%, el tipo variable actual es del 3,605%. Para una hipoteca a 25 años:
| Sueldo neto/mes | Cuota máxima (35%) | Hipoteca máxima aprox. (25 años) | Con 20% de entrada |
|---|---|---|---|
| 1.200 € (SMI) | 420 € | ≈ 75.000 € | Inmueble hasta ≈ 94.000 € |
| 1.500 € | 525 € | ≈ 94.000 € | Inmueble hasta ≈ 117.500 € |
| 2.000 € | 700 € | ≈ 125.000 € | Inmueble hasta ≈ 156.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ≈ 157.000 € | Inmueble hasta ≈ 196.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ≈ 188.000 € | Inmueble hasta ≈ 235.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ≈ 219.000 € | Inmueble hasta ≈ 274.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ≈ 250.000 € | Inmueble hasta ≈ 312.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ≈ 313.000 € | Inmueble hasta ≈ 391.000 € |
Cálculos orientativos. Tipo de referencia: 3,605% (Euribor julio 2026 + 0,75%). Plazo: 25 años. Sin otras deudas. Los importes reales pueden variar según la entidad y el perfil del solicitante.
El límite del LTV: el banco no financia el 100%
Además del ratio de esfuerzo, existe otro límite crítico: el LTV (Loan to Value), que es el porcentaje del valor del inmueble que el banco está dispuesto a financiar. En España, el criterio estándar es:
- Vivienda habitual: máximo el 80% del valor de tasación o precio de compraventa (el menor de los dos). Necesitas aportar como mínimo el 20% de entrada más los gastos de compra (notaría, registro, impuestos: en torno al 10-12% adicional).
- Segunda vivienda: máximo el 70% del valor.
- Pisos de banco: algunas entidades financian hasta el 90-100% de sus propios inmuebles en stock.
Esto significa que para comprar una vivienda de 200.000€, necesitas tener ahorrados al menos 40.000€ (20% de entrada) más unos 22.000-24.000€ en gastos de compra.Total ahorros necesarios: 62.000-64.000€ antes de pedir la hipoteca.
El impacto del plazo en la cuota y el total pagado
Ampliar el plazo reduce la cuota mensual pero aumenta enormemente el total de intereses pagados. Para una hipoteca de 180.000€ al 3,60%:
| Plazo | Cuota mensual | Total intereses | Total pagado |
|---|---|---|---|
| 15 años | ≈ 1.295 € | ≈ 53.100 € | ≈ 233.100 € |
| 20 años | ≈ 1.056 € | ≈ 73.440 € | ≈ 253.440 € |
| 25 años | ≈ 909 € | ≈ 92.700 € | ≈ 272.700 € |
| 30 años | ≈ 818 € | ≈ 114.480 € | ≈ 294.480 € |
A 30 años pagas prácticamente el doble de intereses que a 15 años para el mismo capital. Aunque la cuota mensual sea más cómoda, el coste total es mucho mayor. Si puedes asumir la cuota, acortar el plazo es siempre más eficiente financieramente.
Si sois dos titulares: cómo lo calcula el banco
Cuando la hipoteca tiene dos titulares, el banco suma los ingresos de ambos para calcular la capacidad de pago. Si uno gana 2.000€/mes netos y el otro 1.500€/mes, el ingreso conjunto es 3.500€/mes, lo que eleva significativamente el importe máximo que pueden solicitar.
Sin embargo, también se suman las deudas de ambos. Si uno tiene un préstamo de coche con cuota de 300€/mes, esos 300€ ya computan en el ratio de esfuerzo y reducen la cuota máxima de hipoteca disponible.
Otros factores que el banco evalúa en 2026
- Estabilidad laboral: un contrato indefinido pesa más que uno temporal. Los autónomos necesitan acreditar al menos 2-3 años de ingresos estables mediante declaraciones de IRPF.
- Historial crediticio (CIRBE): el banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Si tienes préstamos previos bien pagados, es un punto a favor; si tienes impagos, es un bloqueo.
- Antigüedad en la empresa: la mayoría de bancos exigen al menos 6-12 meses en el puesto actual o 2-3 años de historial profesional demostrable.
- Ahorros adicionales: tener ahorros más allá de la entrada es una señal positiva. Algunos bancos tienen en cuenta si el solicitante mantiene ahorros tras pagar la entrada, como colchón de seguridad.
La simulación como primer paso antes de ir al banco
Antes de ir a ninguna entidad, conviene tener clara tu cuota teórica según diferentes escenarios de capital, plazo y tipo de interés. Con esa información puedes negociar desde una posición más sólida y comparar oferta de varios bancos.
Usa nuestra calculadora para ver la cuota mensual, el cuadro de amortización completo y el total de intereses con el Euribor actual de 2026 y los tipos fijos disponibles en el mercado.